Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, bei der der Wert eines Objekts auf Grundlage der erzielbaren Erträge, vor allem aus Vermietung und Verpachtung, ermittelt wird. Dieses Verfahren wird häufig bei Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern oder anderen Objekten, die Erträge generieren, angewendet.
Grundprinzip:
- Der Wert der Immobilie wird anhand der zukünftig erwarteten Nettoerträge (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) und unter Berücksichtigung eines Kapitalisierungszinssatzes berechnet.
Berechnungsschritte:
- Ermittlung der Jahresrohmiete: Zusammenfassung aller erzielbaren Mieteinnahmen pro Jahr.
- Abzug der Bewirtschaftungskosten: Dazu zählen nicht umlagefähige Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und ähnliches.
- Berechnung des Reinertrags: Differenz aus Jahresrohmiete und Bewirtschaftungskosten.
- Kapitalisierung des Reinertrags: Der Reinertrag wird mit einem Kapitalisierungszinssatz multipliziert, um den Ertragswert zu ermitteln.
Bedeutung im Immobilienbereich:
- Das Ertragswertverfahren ist besonders relevant für Investoren und Eigentümer von vermieteten Immobilien.
- Es bietet eine realistische Einschätzung des Wertes einer Immobilie basierend auf ihrer Fähigkeit, Einkommen zu generieren.
Anwendungsbereiche:
- Bewertung von Mietobjekten wie Wohn- und Geschäftshäusern.
- Finanzierung und Refinanzierung von Immobilieninvestitionen.
- Ermittlung von Verkehrswerten im Rahmen von Verkaufsentscheidungen oder steuerlichen Bewertungen.
Vorteile des Ertragswertverfahrens:
- Berücksichtigung der tatsächlichen Ertragssituation der Immobilie.
- Realistische Bewertung für Anlageimmobilien.
Herausforderungen:
- Die Genauigkeit der Bewertung hängt stark von der Zuverlässigkeit der angenommenen Mieteinnahmen und Kosten ab.
- Marktbedingte Schwankungen können die Berechnungen beeinflussen.
Das Ertragswertverfahren ist eine wichtige Methode zur Bewertung von Immobilien, die Einkommen generieren. Es ermöglicht eine fundierte Einschätzung des Wertes auf Basis der Ertragskraft und ist somit insbesondere für Investoren und Eigentümer von vermieteten Objekten von Bedeutung.