Der Ertragswert ist ein zentraler Begriff in der Immobilienbewertung, der besonders bei der Bewertung von Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäusern, Geschäftsgebäuden oder anderen vermieteten Objekten Anwendung findet. Er gibt an, welchen Wert eine Immobilie unter Berücksichtigung ihrer zukünftigen Erträge hat.
Grundprinzip des Ertragswerts: Der Ertragswert basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie hauptsächlich durch die Erträge bestimmt wird, die sie über einen bestimmten Zeitraum generieren kann. Dies umfasst Mieteinnahmen sowie andere potenzielle Erträge.
Berechnung des Ertragswerts:
- Nettokaltmieten: Die Basis für die Berechnung bilden die jährlichen Nettokaltmieten oder erwarteten Mieteinnahmen.
- Bewirtschaftungskosten: Von den Mieteinnahmen werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten und Mietausfallwagnis.
- Liegezeitzins: Ein Abzug für den Zeitraum, in dem die Immobilie nicht vermietet ist (Leerstand).
- Kapitalisierungszinssatz: Die verbleibenden Nettoeinnahmen werden mit einem Kapitalisierungszinssatz diskontiert, der das Risiko und die Marktverhältnisse widerspiegelt.
Bedeutung des Ertragswerts:
- Verkaufspreisfindung: Der Ertragswert ist ein wichtiger Faktor bei der Festlegung des Verkaufspreises von Anlageimmobilien.
- Kreditvergabe: Banken nutzen den Ertragswert zur Ermittlung des Beleihungswerts bei der Vergabe von Immobilienkrediten.
- Investitionsentscheidungen: Für Investoren dient der Ertragswert als Indikator für die Rentabilität einer Immobilieninvestition.
Faktoren, die den Ertragswert beeinflussen:
- Marktlage: Die Höhe der erzielbaren Mieten und der Kapitalisierungszinssatz hängen stark von der Marktlage ab.
- Objektzustand: Der Zustand und das Alter der Immobilie beeinflussen die Höhe der Instandhaltungskosten.
- Mietverträge: Bestehende Mietverträge und deren Konditionen sind wesentlich für die Berechnung der Mieteinnahmen.
Der Ertragswert ist ein fundamentales Konzept in der Immobilienbewertung, das eine Einschätzung des ökonomischen Werts einer Immobilie auf Basis ihrer Ertragserwartungen ermöglicht. Er ist besonders relevant für Anlageimmobilien und spielt eine entscheidende Rolle bei Verkaufsentscheidungen, Kreditvergaben und Investitionsüberlegungen.