Der Ertragswert eines Gebäudes ist ein Bewertungsmaßstab in der Immobilienwirtschaft, der den Wert einer Immobilie anhand der erzielbaren Erträge bestimmt. Diese Bewertungsmethode basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie vorrangig durch die Einkünfte bestimmt wird, die sie durch Vermietung oder Verpachtung generieren kann. Der Ertragswert ist besonders relevant bei der Bewertung von Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder Geschäftsräumen.
Berechnung:
Der Ertragswert eines Gebäudes wird berechnet, indem die zukünftig erwarteten Netto-Mieteinnahmen abdiskontiert werden, um den gegenwärtigen Wert dieser Einnahmen zu ermitteln. Hierbei werden Faktoren wie die Restnutzungsdauer des Gebäudes, der Liegenschaftszins und die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Formel:
Ertragswert=(Jahresreinertrag−Bodenwertverzinsung)×Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist dabei abhängig von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins.
Wichtige Komponenten:
- Jahresreinertrag: Die jährlichen Nettoeinnahmen aus der Immobilie nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
- Bodenwertverzinsung: Der Betrag, der den Verzinsungsanspruch des Bodenwertes widerspiegelt.
- Liegenschaftszins: Der Zinssatz, der für die Kapitalisierung der Erträge verwendet wird.
- Restnutzungsdauer: Die geschätzte verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes.
Anwendungsbereiche:
- Immobilienbewertung: Der Ertragswert ist eine zentrale Methode bei der Bewertung von vermieteten oder verpachteten Immobilien.
- Kreditwesen: Banken und Finanzinstitute nutzen den Ertragswert zur Ermittlung des Beleihungswertes für Hypothekendarlehen.
- Investitionsentscheidungen: Investoren verwenden den Ertragswert, um die Rentabilität von Immobilieninvestitionen zu beurteilen.
Bedeutung für Immobilienbesitzer und Investoren:
Der Ertragswert gibt Immobilienbesitzern und Investoren eine realistische Einschätzung des Wertes ihrer Immobilien auf Basis der erzielbaren Einnahmen. Diese Methode ermöglicht eine fundierte Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Investitionen in vermietete Immobilien.